وام اوراق مسکن

اوراق همون برگه‌ تسهیلات مسکنه که باید از فرابورس (بورس) بخری.
هر برگه تقریباً ۵۰۰ هزار تومن وام ارزش داره (یعنی مثلاً اگه ۱۴۰ میلیون وام بخوای، باید حدود ۲۸۰ برگه بخری).

1️⃣ اول میری بانک مسکن و می‌گی می‌خوام وام اوراق بگیرم.
2️⃣ بانک می‌گه مثلاً برای وام ۱۴۰ میلیونی، باید فلان تعداد اوراق از بورس بخری (با کد بورسی یا کارگزاری).
3️⃣ بعد از خرید اوراق و تحویلش به بانک، بانک برات پرونده وام باز می‌کنه.
4️⃣ وام رو وقتی بهت می‌دن که سند خونه به نامت بخوره و بانک اون خونه رو به عنوان وثیقه (رهن) بگیره.

یعنی پول مستقیم به فروشنده داده میشه، نه به حساب تو — معمولاً بعد از تنظیم سند و ثبت در دفترخانه و تأیید کارشناس بانک.

وام اوراق رو برای چند نوع خونه میدن 👇
✅ خونه‌ی نوساز (تا ۲۵ سال ساخت)
✅ خونه‌ی تا ۲۰ سال ساخت (در بعضی شهرها تا ۲۵ سال هم قبول می‌کنن)

❌ ولی اگه خونه‌ت خیلی قدیمی‌تر از ۲۵ سال باشه (مثلاً ۳۰ یا ۴۰ سال ساخت)، معمولاً بانک وام نمی‌ده یا مبلغش رو کم می‌کنه.

• اوراق فقط ۲ ماه اعتبار دارن (از زمان خرید)، پس باید زودتر مراحل بانک و خرید رو انجام بدی.
• نرخ سود این وام حدود ۲۲ تا ۲۴ درصده (بسته به شرایط).

من از هوش مصنوعی پرسیدم و جوابش اینه گلم:

نه؛ معمولاً نمی‌تونی «وامی که قبلاً به نام صاحب قبلی گرفته شده» رو مستقیم به اسم خودت منتقل کنی.
بانک مسکن (و اکثر بانک‌ها) وقتی وام می‌ده، سند رو رهن می‌کنه — یعنی تا بدهی تسویه نشه، سند در واقع آزاد نیست. برای اینکه تو بتونی وام جدید بگیری یا سند به‌نام تو آزاد بشه، باید یکی از راه‌های زیر انجام بشه:

1. 
   
2. فروشنده قبلی وامش را تسویه می‌کند
   • 
     
   • فروشنده با پول خودش یا از مبلغ فروش، بدهی را به بانک می‌پردازد، بانک رهن را برمی‌دارد (مفاصا حساب و گواهی رفع رهن می‌دهد)، بعد سند آزاد می‌شود و می‌توانی با سند آزاد شده و شرایط خودت برای وام جدید اقدام کنی.
   • 
     
3. 
   
4. 
   
5. با بانک توافق می‌شود (نادرتر و نیازمند موافقت بانک)
   • 
     
   • گاهی خریدار و فروشنده و بانک به توافق می‌رسند که مثلاً از پول خرید، بخشی برای تسویه بدهی قبلی پرداخت شود و بعد بانک سند را آزاد کند و شاید خریدار واجد شرایط برای وام جدید شود. انتقال مستقیم وام به نام خریدار معمولاً ممکن نیست مگر اینکه بانک اجازه بده (خیلی کم پیش می‌آید).
   • 
     
6. 
   
7. 
   
8. خریدار بدهی را قبول می‌کند و تسویه می‌کند ولی وام جدید نمی‌گیرد
   • 
     
   • عملاً خریدار موقع خرید، از مبلغ قرارداد مقداری به حساب بانک واریز می‌کند تا بدهی قبلی تسویه شود و سند پاک شود؛ بعد اگر بخواهد، جداگانه برای وام خودش اقدام می‌کند.
   • 
     
9. 
   
10. 
    

• 
  
• استعلام رهن از دفترخانه / ثبت اسناد: وقتی می‌خوای معامله کنی حتماً در دفترخانه یا اداره ثبت استعلام رهن (وقوع رهن / وضعیت سند) بگیر.
• 
  
• از فروشنده بخواه «مفاصا حساب وام» و «گواهی رفع رهن» را نشان دهد.
• 
  
• با بانک مسکن تماس بگیر یا حضوری برو: شرایط دقیق بانک (مانند میزان بدهی مانده، امکان انتقال یا نحوه تسویه) رو بپرس.
• 
  
• قرارداد فروش را طوری بنویسید که پرداخت برای تسویه وام مشخص باشد (مثلاً شرط شود تا هنگام تنظیم سند، مفاصا حساب ارائه شود).
• 
  
• کارشناس ارزش‌گذاری بانک: اگر بخواهی برای همان ملک وام بگیری، بانک ارزش ملک را کارشناسی می‌کند و بر اساس سن ساختمان و سقف سنی ساخت تعیین می‌کند که چقدر وام می‌دهد.
• 
  

• 
  
• وامِ قبلی به اسم فروشنده —> به‌صورت خودکار منتقل نمی‌شود.
• 
  
• برای اینکه تو وام جدید بگیری یا سند آزاد شود: باید بدهی قبلی تسویه و رهن برداشته شود یا با بانک توافق خاصی انجام شود.
• 
  
• قبل از پرداخت هر پول یا امضای قرارداد، استعلام رهن و درخواست مفاصا حساب از فروشنده لازم و مهم است.
•